Seu condomínio prestou contas.
Mas alguém conferiu?
O Código Civil obriga o síndico a prestar contas à assembleia todos os anos. Mas prestar contas não é o mesmo que ser auditado. A Vulpini faz essa segunda leitura — independente, técnica, sem vínculo com a administradora ou com o síndico.
- Art. 1.348dever legal de prestação de contasCÓDIGO CIVIL
- Art. 1.349destituição por irregularidadeCÓDIGO CIVIL
- Art. 1.356conselho fiscal (parecer)CÓDIGO CIVIL
A lacuna que permite a fraude não é falta de lei. É falta de conferência.
A legislação brasileira já exige transparência do síndico. O ponto cego está em quem, de fato, tem capacidade técnica para verificar se essa transparência é real.
Geralmente um morador, não um contador
Assume a gestão financeira de um patrimônio coletivo muitas vezes sem formação em contabilidade, direito ou gestão de contratos.
Facultativo e raramente técnico
Quando existe, costuma ser formado por outros moradores voluntários — sem obrigação de ter qualificação contábil para avaliar o que estão aprovando.
Frequentemente parte interessada
Muitas administradoras preparam as próprias contas que deveriam ser fiscalizadas — um conflito de interesse estrutural, não pessoal.
Quatro frentes. Um relatório único.
Cada obrigação legal de um condomínio vira, na nossa metodologia, um ponto de verificação — não uma lista solta.
Governança e prestação de contas
Verificação de atas de assembleia, orçamento aprovado x executado, prestação de contas anual e regularidade da convenção e regimento interno frente ao Código Civil e à Lei 4.591/64.
Obrigações fiscais, trabalhistas e previdenciárias
eSocial, EFD-Reinf, DCTFWeb, FGTS, INSS, IRRF e retenções sobre notas fiscais de prestadores — a parte mais técnica e mais propensa a erros silenciosos que geram multa.
Contratos ativos
Portaria, limpeza, manutenção de elevadores, jardinagem, seguro predial, administradora e fornecedores diversos — checagem de valores praticados, reajustes, vigência e aderência ao que foi de fato entregue.
Manutenção predial e documentação de segurança
Cruzamento entre o que está sendo pago em contratos de manutenção e a existência efetiva de laudos e documentos (AVCB, laudo de elevadores, plano de manutenção NBR 5674) — para identificar tanto desperdício quanto risco.
Um processo, não uma promessa.
Da solicitação inicial ao parecer final, o processo é desenhado para ser apresentável em assembleia.
Levantamento documental
Solicitação formal de balancetes, atas, contratos ativos e comprovantes fiscais dos últimos 12 a 24 meses.
Auditoria técnica
Conferência linha a linha: receitas, despesas, retenções, contratos e obrigações acessórias — com apontamento de cada inconsistência encontrada.
Parecer técnico
Relatório objetivo, em linguagem acessível a não contadores, pronto para ser apresentado ao conselho fiscal e à assembleia.
O condômino tem o direito de examinar os livros. O que costuma faltar não é acesso — é alguém tecnicamente preparado para interpretar o que está sendo mostrado.
- Prestação de contas é dever do síndico à assembleiaCC ART. 1.348
- Condômino pode requerer vista de documentosCC ART. 1.350
- Conselho fiscal pode dar parecer técnicoCC ART. 1.356